Hier erfährst Du alles über meinen ersten Immobilienkauf 🏠💰
Meine erste Kapitalanlageimmobilie – So lief es bei mir
Viele Menschen sind mit Immobilien sehr wohlhabend, wenn nicht sogar reich, geworden. In der Theorie heißt es häufig:
"Du kaufst eine Wohnung (oder mehr), suchst nen Mieter und der zahlt dir deine Schulden ab. Im Rentenalter hast du dann Mieteinnahmen von mehreren tausend Euro."
Das klingt ganz schön einfach, aber wie legt man los und auf was sollte man achten? Ich will ja schließlich keine Immobilie kaufen die am Ende meinem Vermögen sogar schadet. Doch woher weiß ich überhaupt, was gut oder schlecht ist und auf was ich achten sollte? Es gab soviel zu beachten: Heizung, Steuern, Kaufnebenkosten, Lage, Vermietung, etc.
Puh... klingt ganz schön Chaotisch und überhaupt nicht mehr nach passiv Geld verdienen. Kennst du diese Gedanken? Dann willkommen im Club, genau so sah es im Jahr 2023 in meinem Kopf aus.
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Im Thema Aktien, ETFs und Dividenden war ich zu diesem Zeitpunkt schon recht fit, ich wollte jedoch mein Vermögen noch breiter aufstellen. Um Klarheit in mein Chaos zu bringen, tat ich das Selbe was ich damals getan habe um das Thema Aktien zu verstehen... lesen, fragen, Videos schauen (an der Stelle nochmal Danke an Immocation).
Ich konnte mir das Finanzwissen rund um Immobilien somit ganz gut aneignen. Dass es Steuervorteile hat, da ich die Wohnung abschreiben kann, wie eine Finanzierung solch einer Immobilie funktioniert und was beim Thema Lage und Instandhaltung der Wohnung zu beachten ist.
Möchtest du mehr über die Vorteile eine Kapitalanlageimmobilie wissen?
Die passende Immobilie finden
Das Wissen war jetzt soweit vorhanden und ich war überzeugt, dass mir eine Immobilie beim Vermögensaufbau helfen würde. Doch wo finde ich eine Immobilie?
Ich entschied mich ganz klassisch erstmal bei Immoscout und Immowelt zu schauen:
Damals waren die Zinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) noch recht niedrig, was die Nachfrage in die Höhe trieb – entsprechend hoch waren auch die Preise. Oft gab es immer wieder Probleme:
- Zu teuer: Viele Wohnungen sprengten schlicht mein Budget.
- Renovierungsstau: Manche Immobilien hätten immense Renovierungskosten nach sich gezogen.
- Schnelle Konkurrenz: Einige interessante Objekte wurden mir vor der Nase weggeschnappt.
Das war zu diesem Zeitpunkt wirklich krass: Bei interessanten Objekten habe ich direkt zum Besichtigungstermin eine Finanzierungsbestätigung mitgebracht. Ich wollte dem Verkäufer bzw. dem Makler signalisieren, dass Ichs erst meine und in meiner Freizeit nicht zum Spaß, Immobilien anschaue. Trotz der Vorbereitung und Finanzierungsbestätigung, hat den Zuschlag immer jemand anderes bekommen.
Das war wirklich zum verzweifeln, doch ich hab nicht aufgegeben.
Zinsanstieg der EZB und Entspannung am Immobilienmarkt
Wie ihr bestimmt alle mitbekommen habt, sind die Leitzinsen Ende 2023 extrem angestiegen. Das hatte natürlich auch enorme Auswirkungen auf die Bauzinsen und somit auf die Nachfrage am Immobilienmarkt. Nur um euch den Unterschied von ein paar % Zins nähe zu bringen mal ein Rechenbeispiel:
Kauf einer Immobilie 01.2023
Kauf 12.2023
Darlehen 200.000€ (2% Tilgung, 1,5% Zins)
200.000€ x 3,5% = 7.000€ : 12 = 583€ monatliche Belastung
Darlehen 200.000€ (2% Tilgung, 4,5% Zinsen)
200.000€ x 6,5% = 13.000€ : 12 = 1.083€ monatliche Belastung
Du sieht also, ein Zinsanstieg um 3% bedeutet in dem Beispiel eine höhere Belastung von 500€ im Monat. Dieses veränderte Marktumfeld hat dazu geführt, dass viele Interessenten sich vom Immobilienmarkt abgewendet haben und das sah ich als Chance.
Die Immobilie Anfang 2024
Anfang 2024 habe ich auf Immoscout eine Wohnung entdeckt, die schon mehrere Wochen inseriert war. Die Eckdaten klangen vielversprechend: Die Wohnung war groß, hell, gut geschnitten und in einer attraktiven Lage. Ich habe mir einen Besichtigungstermin gesichert und bin hingefahren.
Der Zustand: Potenzial mit Arbeit
Vor Ort habe ich festgestellt, dass die Wohnung nicht perfekt war. Es gab einige Baustellen:
- Neue Türen mussten rein.
- Der Boden war alt und abgewohnt.
- Die Duscharmatur war nicht mehr zeitgemäß.
Trotzdem war ich überzeugt, dass die Wohnung nach einer Renovierung richtig gut aussehen würde und somit viele Interessenten anspricht.
Die Verhandlung
Da die Wohnung schon länger auf dem Markt war und die Zinsen inzwischen gestiegen waren und ich noch einiges an Geld und Zeit in die Wohnung reinstecken müsste, machte ich dem Makler ein Angebot und bot ihm 80 % des ursprünglichen Kaufpreises an.
Ich dachte mir, die Nachfrage ist gesunken, und vielleicht möchte der Verkäufer die Immobilie einfach loswerden. Und tatsächlich – nach Verhandlungen einigten wir uns auf 82 % des Angebotspreises.
Die Renovierung
Vermietung und steuerliche Vorteile
Nach der Renovierung konnte ich die Wohnung erfolgreich vermieten – Immoscout kostenlos. Besichtigungen und Entscheidung. 100% Sicher kannst du nie sein etc.
und sie zahlt sich nun Monat für Monat selbst ab.
Zudem profitiere ich von steuerlichen Vorteilen wie der Abschreibung (AfA), die meine Steuerlast senkt. Zinsen die ich steuerlich geltend machen kann.
Wir sind stolz auf unsere Anpassungsfähigkeit und unser Engagement für Spitzenleistungen in jedem Aspekt unseres Services. Erkunden Sie, was wir zu bieten haben, und finden Sie heraus, wie wir zu Ihrem Erfolg beitragen können.
Mein Fazit
Der Weg zur ersten Kapitalanlageimmobilie war alles andere als einfach, aber er hat sich gelohnt. Ich habe viel über die Suche, Verhandlung und Renovierung gelernt. Jetzt generiert die Wohnung nicht nur regelmäßige Einnahmen, sondern sie trägt auch langfristig zu meinem Vermögensaufbau bei.
und da soll nochmal jemand sagen Vermieten ist leistungsloses Einkommen 😮💨
Ich habe auf jeden Fall vor, meinen Immobilienbestand weiter auszubauen. Ich halte dich hier auf dem Laufenden!
Hast du auch schon einmal über eine Kapitalanlageimmobilie nachgedacht? Lass es mich in den Kommentaren wissen – ich bin gespannt auf deine Meinung! 😊
Möchtest du wissen, wie sich die Immobilie auf meine Sparrate auswirkt? Schau doch gerne hier mal vorbei:
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